Συμφωνητικό με εργολάβο ανακαίνισης: τι πρέπει να γράφει και πώς να ορίσετε τις δόσεις

Οι περισσότερες διαφωνίες σε μια ανακαίνιση δεν ξεκινούν στο εργοτάξιο. Ξεκινούν από ένα συμφωνητικό που δεν έγραφε αρκετά: τι ακριβώς περιλαμβάνει η τιμή, πότε πληρώνεται κάθε δόση, τι γίνεται αν αλλάξει κάτι στην πορεία. Παρακάτω θα βρείτε τι πρέπει να γράφει ένα συμφωνητικό με εργολάβο, ένα παράδειγμα χρονοδιαγράμματος δόσεων, και την υποχρέωση δήλωσης στην ΑΑΔΕ για έργα άνω των 6.000€.

Το άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Για συμφωνητικά μεγάλης αξίας, συμβουλευτείτε τον μηχανικό, τον λογιστή ή τον δικηγόρο σας.

Τι πρέπει να γράφει το συμφωνητικό

Δεν χρειάζεται να είναι πολυσέλιδο, χρειάζεται όμως να είναι συγκεκριμένο. Ένα καλό συμφωνητικό ανακαίνισης καλύπτει τουλάχιστον τα εξής:

1. Στοιχεία των μερών και του ακινήτου: ονοματεπώνυμα ή επωνυμία, ΑΦΜ, διεύθυνση του ακινήτου.
2. Αναλυτική περιγραφή εργασιών: ανά χώρο και ανά εργασία (αποξηλώσεις, υδραυλικά, ηλεκτρολογικά, πλακάκια, βαφές), ιδανικά με προμέτρηση ή την προσφορά ως παράρτημα.
3. Υλικά: ποιος τα προμηθεύεται, με ποια προδιαγραφή (μάρκα, σειρά, κατηγορία) ή με ποιο ανώτατο ποσό ανά τ.μ. για ό,τι θα επιλέξετε αργότερα.
4. Τίμημα και τι περιλαμβάνει: αν περιλαμβάνει ΦΠΑ, υλικά, απομάκρυνση μπάζων, καθαρισμό στο τέλος.
5. Χρονοδιάγραμμα: ημερομηνία έναρξης, ενδιάμεσα ορόσημα και ημερομηνία παράδοσης.
6. Δόσεις πληρωμής συνδεδεμένες με ορόσημα, όχι με ημερομηνίες. Δείτε το παράδειγμα παρακάτω.
7. Τρόπος πληρωμής και παραστατικά: τραπεζική μεταφορά και τιμολόγιο ή απόδειξη για κάθε δόση.
8. Αλλαγές εργασιών: κάθε αλλαγή ή επιπλέον εργασία συμφωνείται γραπτώς, με τιμή, πριν γίνει.
9. Καθυστερήσεις: τι γίνεται αν η παράδοση καθυστερήσει με υπαιτιότητα του εργολάβου (π.χ. ποινική ρήτρα ανά εβδομάδα).
10. Εγγύηση και αποκατάσταση κακοτεχνιών: για πόσο διάστημα και πώς δηλώνονται.
11. Ασφάλιση εργαζομένων: ποιος αναλαμβάνει τις υποχρεώσεις προς τον ΕΦΚΑ. Δείτε τον οδηγό μας για τα ένσημα οικοδομής.

Παράδειγμα δόσεων για ανακαίνιση 20.000€

Ο κανόνας είναι απλός: πληρώνετε για δουλειά που έχει γίνει, όχι για δουλειά που υπόσχεται να γίνει. Μια μικρή προκαταβολή για την κινητοποίηση του συνεργείου είναι λογική. Μια προκαταβολή 50% δεν είναι.

1. 1Υπογραφή συμφωνητικού · 10% · 2.000€Κινητοποίηση συνεργείου και παραγγελίες.
2. 2Αποξηλώσεις & νέα δίκτυα · 30% · 6.000€Υδραυλικά και ηλεκτρολογικά ολοκληρωμένα και ελεγμένα, πριν κλείσουν οι τοίχοι.
3. 3Πλακάκια, δάπεδα & σοβάδες · 30% · 6.000€Μπάνιο και κουζίνα έτοιμα για εξοπλισμό.
4. 4Τελειώματα & βαφές · 20% · 4.000€Είδη υγιεινής, πάγκοι, πόρτες, βάψιμο.
5. 5Παρακράτηση 10% · 2.000€Μετά τον έλεγχο παράδοσης και την αποκατάσταση των παρατηρήσεων.

Η τελευταία δόση, η παρακράτηση, είναι το πιο χρήσιμο εργαλείο που έχετε. Καταγράφετε τις παρατηρήσεις σας στην παράδοση (μια λίστα με φωτογραφίες αρκεί) και την εξοφλείτε όταν αποκατασταθούν.

Η υποχρέωση δήλωσης στην ΑΑΔΕ για έργα άνω των 6.000€

Αυτό είναι το σημείο που αγνοούν οι περισσότεροι ιδιοκτήτες. Σύμφωνα με το άρθρο 19 του ν. 820/1978 και την απόφαση ΑΑΔΕ Α.1152/2024 (όπως ισχύει μετά τις τροποποιήσεις του 2025), για τεχνικά έργα άνω των 6.000€:

• Ποιος δηλώνει: αυτός που αναθέτει το έργο, δηλαδή εσείς ως ιδιοκτήτης, ή τρίτος που έχετε εξουσιοδοτήσει (π.χ. λογιστής ή μηχανικός).
• Πότε: πριν την έναρξη των εργασιών.
• Πού: στην εφαρμογή «Συμφωνητικά ανάληψης τεχνικών έργων από εργολάβο/υπεργολάβο» του myAADE (Εφαρμογές → Φορολογικές Υπηρεσίες → Εισόδημα).
• Τι γίνεται μετά: ο εργολάβος ενημερώνεται και έχει 30 ημέρες να απορρίψει τη δήλωση. Αν δεν απαντήσει, θεωρείται ότι την αποδέχεται.

Η παλιά διαδικασία μέσω «Τα Αιτήματά μου» έχει καταργηθεί. Επιβεβαιώστε με τον λογιστή σας αν το δικό σας έργο ξεπερνά το όριο και πώς υπολογίζεται στην περίπτωσή σας.

Αν είστε στο «Ανακαίνιση Κατοικίας 2026»

Στο πρόγραμμα, το 40% της ιδίας συμμετοχής σας πρέπει να καταβληθεί σε αναδόχους μέσω τράπεζας πριν εκταμιευθεί η προκαταβολή της επιδότησης. Ένα συμφωνητικό με σαφείς δόσεις κάνει αυτό το βήμα απλό: ξέρετε από πριν ποια πληρωμή καλύπτει το 40% και σε ποιον πηγαίνει. Δείτε τον υπολογισμό στον οδηγό μας για την ιδία συμμετοχή στο Ανακαίνιση Κατοικίας 2026.

Συχνά λάθη

• Προφορική συμφωνία «θα τα βρούμε». Μέχρι την πρώτη αλλαγή εργασιών. Μετά, ο καθένας θυμάται κάτι διαφορετικό.
• Μεγάλη προκαταβολή. Αν το συνεργείο φύγει για άλλο έργο, έχετε ήδη πληρώσει δουλειά που δεν έγινε.
• Πληρωμές με μετρητά χωρίς παραστατικό. Χάνετε την απόδειξη της πληρωμής και, σε επιδοτούμενα έργα, πιθανόν και την επιλεξιμότητα της δαπάνης.
• Αλλαγές χωρίς τιμή. «Βάλε και ένα πλακάκι ακόμα στον διάδρομο» είναι το πιο ακριβό ερώτημα μιας ανακαίνισης όταν η τιμή μαθαίνεται στο τέλος.
• Καμία καταγραφή του τι έχει πληρωθεί. Με 4-5 συνεργεία, το «πόσα χρωστάω ακόμα;» γίνεται δύσκολη ερώτηση.

Κρατήστε τις δόσεις σε ένα μέρος

Στις Συμφωνίες πληρωμών του Ktisto καταχωρείτε το συμφωνητικό κάθε εργολάβου με τις δόσεις του, και βλέπετε ανά πάσα στιγμή τι έχει εξοφληθεί, τι εκκρεμεί και πόσα απομένουν. Κάθε πληρωμή συνδέεται με το παραστατικό της, οπότε ο φάκελος είναι έτοιμος όταν τον χρειαστείτε. Αν ακόμα τα κρατάτε σε λογιστικό φύλλο, δείτε γιατί το excel σπάει σε ένα πραγματικό έργο.

Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι πληροφορίες για τη δήλωση συμφωνητικών βασίζονται στην απόφαση ΑΑΔΕ Α.1152/2024 όπως ισχύει τον Σεπτέμβριο 2026. Το σχήμα δόσεων είναι ενδεικτικό. Για την περίπτωσή σας, συμβουλευτείτε μηχανικό, λογιστή ή δικηγόρο.